[부동산 초보일기] 언제 아파트를 살까?

 

 

안녕하세요. 이어서 부동산 사이클에 대해 포스팅

하려고 해요. 제가 포스팅에 앞서 자부할 수 있어요.

"어느 누구보다 가장 쉽게 설명해드릴게요."

 

중점부터 말씀드리자면 부동산 가격

형성은 파도처럼 물결을 이루고 있어요.

단, 일반 곡선이 아닌 상향 곡선을 그리고 있죠.

 

 

 

이해를 위한 그림 예시입니다. (그래프는 삐뚤하지만 마음은 바릅니다 ㅠㅠ)

 

물가 상승에 따라 토지 값은 지속적으로 오르고

있고 매년마다 부동산 가격은 오르고 내리기를

반복한답니다. 파도 물결처럼 형태를 이루고 있기

때문에 99년 고점인 부동산 가격보다 00년 부동산

가격이 낮을 수밖에 없어요.

 

그럼 부동산 가격 사이클을 찾는 공식을 알려드릴게요.

* 참고 하락장은 하락하는 시기, 상승장은 상승하는 시기

 

1. 하락장에는 미분양이 점차 쌓인다. (공급이 많음)

 

(그래프는 삐뚤하지만 마음은 바릅니다 ㅠㅠ)

 

옳은 부동산 선택에 필요한 요건인
"역, 학, 대, 조, 마, 관"

저번 포스팅 때 설명했었는데 위 요건을 갖췄음에도 불구

하고 미분양이 생긴다면 그건 부동산 경기 하락장 징후

에요. 부동산 시장이 불황일 때 누가 아파트를 사려고

할까요? 

[부동산 정보 일기] 내가 산 집 값이 떨어지면 잠 못 자 (tistory.com)

[부동산 정보일기] 내가 산 집 값이 떨어지면 잠못자

 

 

 

 

2. 부동산 가격 최저점에서 서서히 오르기 시작할 때

 

(그래프는 삐뚤하지만 마음은 바릅니다 ㅠㅠ)

 

기존의 아파트 미분양이 서서히 없어지기 시작해요.

미분양된 아파트는 완판이 되기 시작하지만 가격 상승

현상은 보이지 않아요.

 

 

 

 

3. 수요(매수 등) 공급(분양권 및 부동산 매도) 일치

 

(그래프는 삐뚤하지만 마음은 바릅니다 ㅠㅠ)

 

실수요자들이 선호하는 지역의 부동산 매매 가격과 전세

가격이 서서히 오르기 시작해요.

 

 

 

 

4. 선호지역 분양권 프리미엄 시작

 

(그래프는 삐뚤하지만 마음은 바릅니다 ㅠㅠ)

 

이번 2018년에는 분양권 프리미엄이 생기는 첫 해에요.

정부의 부동산 규제 정책으로 부동산 프리미엄이 생기기

시작하는 시기예요. 왜냐하면 부동산 투자를 못하게 제재

했기 때문에 가격이 떨어지지 않고 오히려 오르게 돼요.

정부의 규제가 없더라도 부동산 시장의 흐름대로 공급

보다 수요가 더 높다면 프리미엄이 생길 수밖에 없어요.

대표적인 예로 기존 아파트 노후화, 도시재생사업으로

인한 지역 간 인프라 차이 등이에요.

 

 

 

 

5. 선호지역 프리미엄 폭등

 

(그래프는 삐뚤하지만 마음은 바릅니다 ㅠㅠ)

 

수요가 점점 더 올라가는 시점이에요.

2년 전에는 부동산 정책으로 프리미엄이 상승하고 

지속되는 정책 발표에 의해 선호지역 아파트를 사지

못하게 되어 오히려 가격이 뛰었어요. 이것을 희소성

이라고 한답니다.

 

 

 

 

6. 프리미엄 폭등으로 인한 가격 상승 확산

 

(그래프는 삐뚤하지만 마음은 바릅니다 ㅠㅠ)

 

2020년 상반기 집을 사고 싶었던 필자의 그때 생각

해운대에 집을 사고 싶었다. 근데 구축 아파트가

8억이나 올랐다. 해운대 센텀센시빌을 3억 8천 할 때

사고 싶었는데 정부에서 대출규제해버려서 이제는

살 수가 없다. 망할, 지금 7억이다. 땅을 친다.

그다음수영과 동래, 기장을 찾아봤다.

 

딱! 여기까지예요. ~지역을 찾아보았다! 여기서부터

주변 지역 가격이 오르기 시작해요. 무슨 말인지

아시겠죠??? 내가 사고 싶은 지역 아파트를 찾았는데

가격이 너무 비싸요. 그럼 정반대 지역 아파트를

보실 거예요?? 아니에요. 바로 옆을 찾아요. 

전 세계 사람들 똑같아요. 주변부터 찾아요.

 

이러한 증상이 시작하는 시점이 최고점 지역을

중심으로 가격 상승이 확산돼요. 이 시기에 재개발

보다 재건축에 수요가 많이 몰려요. 엄청나게 몰린

답니다. 그래서 재건축 가격이 먼저 오르고 재개발

지역 가격이 그 뒤를 따라가요.

 

 

20년 11월 네이버 부동산 실거래가 최고점 "남천동 삼익비치"

 

 

 

7. 아... 지금이라도 들어갈까?

이 생각이 든다면 최고점이라는 뜻이에요.

자금력이 부족하시다면 절대적으로 영끌 해서

매매하시기보단 시기를 기다리며 특별, 일반

분양으로 프리미엄 없이 매매하시기 바라요.

 

혹시나 꼭 매수를 하셔야 된다면 무조건 입지와

인프라가 빵! 빵! 하게 자리 잡은 선호 1등 지역을

매수하셔야 돼요. 그래야 사이클을 돌아 1. 하락장

에는 미분양이 점차 쌓인다. 단계에 들어서게 되어

라도 가격 하락을 막을 수 있어요. 부동산 업계에선

"가격 방어가 잘 된다"라고 한답니다.