[부동산 경매일기] 경매 단어 이해하기

 

 

안녕하세요. 드디어 부동산 포스팅을 시작해

보려고 합니다!! 아주 쉽게 풀이할 테니 이해가

되지 않으면 댓글 주세요 ^^

 

* 부동산 경매는 민법을 기초로 탄탄히 공부해야 해요.

 

국가법령정보센터

 

1. 채무자와 채권자

채무자는 돈 빌린 사람, 채권자는 돈 받을 사람이에요.

제일 기본적인 단어예요. 경매에서는 채권자가 채무자

자산, 담보물건을 법원에 강제 매각신청을 할 수 있는

권리를 갖게 돼요. 여러분들이 나중에 권리분석이라는

등기부 등본 분석을 할 때 자주 볼 수 있어요.

 

 

 

2. 등기부 등본

 

등기부 등본 예시

 

등기부 등본은 공적으로 구속력을 갖게 되는 장부에
권한, 소유, 귀속 등 법률관계를 기록한 등사(원본을
베낀 것)를 말해요. 더 쉽게 설명드리자면 구속영장처럼
종이에 법률관계(채무자 누구, 채권자 누구, 얼마를
빌렸는 가?)가 기재되어있는 원본을 복사한 거예요.

 

* 등기 : 장부(등기부)에 부동산이나 담보 등에 관한
권리관계를 기재하는 일

* 가등기 : 등기를 할 요건을 못 갖추었을 때 본등기를

기재하기 위해 임시로 하는 등기

 

 

 

3. 권리분석

등기부 등본을 분석하는 건데 말 그대로 권리를
분석한다는 뜻이에요. 예를 들어 제가 빌라를 낙찰
받았는데 거기에 전세입자가 들어와 있으면 전세금을
돌려줘야 될 의무를 가지고 가게 돼요. 그럼 낙찰을 받더
라도 전세입자가 전세를 나가겠다고 하면 전세금을 법적
으로 돌려주게 되어있어요. 그래서 낙찰받은 부동산
(경매에서는 통상 물건이라 지칭)의 등본 상 말소기준
권리가 무엇인지, 선순위 채권자가 있는지 꼼꼼히 보고
추가로 지출할 사항이 있는지를 확인해야 돼요. 

 

 

 

4. 말소기준 권리

 

등기부 등본 상에 권리가 소멸하는지, 아니면 낙찰자에게

인수되는지를 확인할 수 있는 기준이에요. 위 그림처럼

친절하게 비고란에 말소기준 등기라고 기재되어있고

소멸 여부도 나와있어요. 그럼 왼쪽 숫자 2~5번까지

근저당, 가압류 등등이라는 권리는 소멸되게 돼요.

 

여기서 중요한 건 말소기준 권리에 의해 소멸되는 것이

있고 소멸되지 않는 것이 있답니다.

 

 

 

5. 선순위 채권

담보물건(전당포에 돈을 받을 때 맡기는 물건과

의미랑 같아요)에서 다른 채권보다 우선순위에 있는

채권이 선순위 채권이에요. 위에 등기부 등본 그림

보이시죠? 저기서 말소기준 권리보다 위에 있는 채권을

선순위 채권이라고 보시면 돼요.

 

 

6. 대항력

친구랑 말 싸우는데 제삼자가 개입해서 말할 수 있는

권리를 대항력이라고 해요. 예시를 들어볼게요.

 

독립해서 원룸에 들어갈 때 전입신고와 확정일자를

받잖아요. 그 이후에 집주인이원룸을 담보로 대출을

받았는데 대출금을 안 갚아서 은행에서 강제경매 신청을

했어요. 사람들은 원룸 입지가 좋아서 경매장에
참석했는데 알고 보니 월세입자가 살고 있는 걸 알고
모두 경매장에서 나왔어요.   

 

여기서 "전입신고, 확정일자"는 담보 대출 시행일 자보다

빨라서 말소기준 권리보다 상위에 있어요. 그래서
말소기준 권리에 대항할 수 있어서 "대항력이 있다"라고
봐요.

 

그럼 대항력이 있는 물건은 경매 낙찰자가 인수하면 

그 월세입자 보증금을 줘야 하는 의무를 고스란히
가져가게 돼요.

 
여기서 추가로 말씀드리자면 말소기준, 그러니까 담보
대출 시행일 자보다 늦게 전입신고, 확정일자를 받으면
대항력이 없어져요. 말소기준 권리에 의해 소멸되는지
여부는 시행일자를 기준으로 나눈답니다! (유치권 제외)

 

 

 

7. 유치권

물권의 종류로 빌려준 돈을 갚을 때까지 담보 물건을

맡아 두는 권리예요. 아파트 공사 중 시행사에서 부도가

날 경우 시공사(아파트 짓는 회사)에서 "돈 갚을 때까지

이 땅에 헛짓하지 마라!"라고 현장을 폐쇄하는 경우가
많아요. 

 

 

 

9. 가압류

 

드라마에서 돈 안 갚으면 양복 입은 사람들이 딱지 빨간

딱지 붙이고 물건 못쓰게 하는 장면 보신 적 있죠?
그거예요.

강제집행(압류) 하기 전에 재산을 숨기거나 팔고 도망갈

우려가 있을 때 시행한답니다.

 

 

 

10. 입찰과 유찰

입찰은 낙찰받기 위해 희망 가격을 기입한 종이봉투를

제출하는 행위를 말하고 유찰은 낙찰 실패를 말해요.

 

 

11. 저당권과 근저당 * 저당권에 근저당이 속해있음

저당권은 금액 한도 없이 돈을 못 갚을 때 담보물을
제공하는 것이고 근저당권은 빌릴 수 있는 한도 내에서만
빌리고 못 갚을 때 담보물을 제공하는 거예요. 더 쉽게
말씀드리자면 영화 아저씨에서 소미가 원빈에게
미키마우스 MP3를 담보물건으로 주고 1000원을 받죠?
그럼 저당권이 되는 거고 만약 MP3가 아니라 금액이
수시로 바뀌는 물건을 담보로 맡기면 빌릴 수 있는
금액을 딱 정해줘요. 그 금액만큼만 빌려가는 걸
근저당권이라고 해요. 마이너스 통장하고 같은
개념이에요.